Análisis de los precios inmobiliarios globales

El pasado viernes, The Bespoke Inv. mandó un informe a sus suscriptores con los precios inmobiliarios globales. Vamos a analizar estos datos.

La vivienda ha estado en boca de todos recientemente. El mercado está lleno de especulaciones sobre la vivienda en EE.UU. En contraposición con lo que se piensa del aumento de la venta de viviendas en EEUU hay unas declaraciones de la presidenta de la Fed, Janet Yellen, al Comité Económico Conjunto en mayo:

El mercado del Reino Unido, resulta que tiene el problema opuesto. El director del Banco de Inglaterra, Mark Carney se centra en los riesgos en el mercado inmobiliario del Reino Unido, centrándose también en los valores de propiedad de Londres. El informe anual más reciente desde el Banco de Inglaterra dice lo siguiente:

Sin embargo, el Reino Unido y los Estado Unidos son en realidad mercados menos interesantes en lo que a vivienda se refiere. A continuación se muestra un gráfico de 11 mercados con precios de casas. Los datos se toman a partir del análisis de la Reserva Federal de Dallas de precios de la vivienda a nivel mundial, y utiliza los precios reales de los hogares:. Precios ajustados a la inflación usando el PCE deflactor para cada país en cuestión.

Por si el gráfico anterior es difícil de leer se han analizado a parte varios datos.

Los EE.UU. definitivamente ha comenzado a recuperarse de su tendencia bajista en precios de la vivienda, mientras que el Reino Unido parece ser relativamente estable desde el fin de la recesión mundial en 2009. Francia, más integrada al continente europeo y se expone a la presión deflacionaria de la zona euro, tuvo una recuperación después de la recesión, pero ahora tiene una tendencia a la baja de nuevo, que creemos durará algún tiempo.

Entre los países periféricos, no ha habido una recuperación, ya que los precios de las viviendas todavía están buscando caer un poco más. Irlanda está dando señales de vida, pero tanto en España como Italia no se ha tocado fondo todavía.

Alemania y Japón destacan en el gráfico como perdedores consistentes en lo que respecta a la apreciación del precio de la vivienda. Las diferencias son al 50% parte cultural y parte económica. En Japón, la vivienda se ve mucho más que el consumo de la inversión, y las restricciones de zonificación locales en mercados como el de Tokio son a menudo eclipsados por el enfoque del gobierno en la construcción constante y reconstrucción, creando más volumen y densidad en estructuras de viviendas. En Alemania, el mercado de alquiler es mucho más activo y las tasas de propiedad de vivienda son más bajas; el código fiscal alemán no tiene una deducción de intereses hipotecarios como muchas otras economías desarrolladas.

«And the winner is…» ¡los países de habla inglesa que fueron colonia! son los que tienen los precios de vivienda más encarecidos. El ciclo de auge / caída de los precios inmobiliarios en Australia, Nueva Zelanda y Canadá fue mucho más corto de lo que fue para otras economías, y ahora los precios se mueven constantemente hacia arriba. Canadá y Nueva Zelanda son los que alcanzan máximos históricos de precios de la vivienda. El mercado canadiense, impulsado por la inversión extranjera en ciudades como Vancouver y un auge en la producción de petróleo a lo largo de las provincias centrales, especialmente Alberta, hace que tenga una fuerte tendencia al alza. Australia tenía un mini-ciclo a la baja, pero ahora ha cambiado de nuevo hacia arriba. Pero el verdadero ganador entre las 11 economías es Nueva Zelanda, sus precios de viviendas han subido en más de un 93% desde el año 2000, el mejor desempeño de cualquier economía avanzada. No es de extrañar entonces que el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda subiera los tipos de interés en su última reunión.