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Housers explicado para dummies (rentabilidad)

Housers

Dada la cantidad de información y opiniones sin ningún tipo de rigor que se realizan por internet sobre plataformas de Crowdfunding y en específico sobre Housers (el lider en este segmento) hemos considerado necesario hacer un guía para cualquier inversor que ofrezca una explicación rigurosa. Este es el primer articulo de la serie.

Es una guía que trataremos de actualizar con cualquier duda que nos podáis hacer llegar y es algo que vamos a realizar con otros tipo de productos financieros de nueva generación.

Vivimos en sociedad expuesta a la desinformación continua en muchos sectores, en el que muchas empresas también comunican con claros conflictos de interés para conseguir tráfico. El sector financiero es uno de estos sectores que sufren este fenómeno, pero no el único, el sector de la salud es otro de los que sufren este tipo de prácticas. La única forma de intentar que esto no ocurra es compartiendo los contenidos más profesionales y denunciando los contenidos que desinforman y a sus autores.

Esta guía sobre Housers surge con el objetivo de dar la información más rigurosa sobre este producto, y en ese sentido corregiremos todos aquella información en la que podamos haber cometido algún error, un práctica que no realizan estas personas que están continuamente desinformando aun cuando son evidentes las falsedades.

Os dejamos un articulo que introduce el Real Estate Crowdfunding  para quien no conozca estas nuevas plataformas.

RENTABILIDAD DE PROYECTOS EN HOUSERS 

La rentabilidad de los proyectos en Housers no es sencilla de calcular sobre todo en los proyectos de equity por la forma en la que se vehiculizan (a traves de SL). En los proyectos recientes que se realizan mediante el formato de préstamo si que será más fácil de entender. En cualquier caso las rentabilidades que se comunican son reales solo un desconocimiento financiero/producto o un interés por desinformar es la única explicación para argumentar que son menores.

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Las rentabilidades de la gráfica  son ya de proyectos cerrados y haciendo la TIR. El haber tenido una TIR por encima de lo esperado es por haber conseguido vender el inmueble antes de los planificado. Hay diferentes rentabilidades otros proyectos están planteados a mas corto plazo y las rentabilidades están entorno al 7%. La rentabilidad final depende en muchos proyectos del tiempo que se pueda tardar en vender el Inmueble.

Vamos a ver porque se comete esas equivocaciones por parte de incluso personas que trabajan en Capital Riesgo como es el caso de Pablo Ventura de K-Fund.

PabloVentura

El problema que comenta Pablo es no entender cómo se entrega esa rentabilidad por Alquiler en los proyectos de SL. Estos proyectos por la ley de sociedades necesitan ir AMORTIZANDO el activo y por tanto una parte de la rentabilidad del alquiler queda en la caja de la SL sin repartirse. No es un concepto sencillo de entender pero por normas de contabilidad los activos de una empresa contablemente van perdiendo valor y por eso se va aprovisionando. Es fácil entender que si una empresa compra, por ejemplo un ordenador, al final perderá todo su valor al cabo de unos años. En el caso de inmuebles se amortiza y aunque haya que mantener el edificio el valor habitualmente se revaloriza. Para una profesional de las finanzas es un concepto que tiene que manejar habitualmente. Esta información esta documentada dentro de la plataforma

Por tanto es cantidad que se va amortizando queda en las cuentas de la empresa y se entrega cuando el inmueble se vende al poder repartir esos ingresos en concepto de Prima de Emisión.

PrimaDeEmision

Por tanto aunque lo que se entrega de manera periódica es ese 1,5% pero eso no quiere decir que se esté alquilando el inmueble por ese importe o que la rentabilidad sea esa. La rentabilidad es mayor y está documentada en la plataforma y se entregará al final de la inversión.

No es nada extraño hay productos que entregan su rentabilidad al final del periodo y no por eso se dice que la rentabilidad es 0% lo cual sería falso.

KikePerlasTambién Kike Vazquez comete la misma equivocación al volver a calcula la rentabilidad de esta forma. En este caso Kike habla de rentabilidad neta que es otro de los temas importante que ahora hablaremos. En cualquier caso tampoco la rentabilidad neta tampoco está en esos niveles.

Esta información no solo está disponible en la plataforma en los planes de negocio indicando exactamente cuál será el importe de esa primera, sino que además se pone en rojo y se explica dentro del dashboard de la aplicación por si alguien no consulta es información.

InformacionHousers

En algunos casos estas personas que realizan este tipo de articulo o no son clientes de Housers o no han leído toda la información que la plataforma pone a disposición de los usuarios o desconocen este tipo de conceptos financieros.

RENTABILIDAD NETA / RENTABILIDAD PROYECTOS

Otra de las habituales prácticas que se realizan a la hora de comentar la rentabilidad del proyecto es hablar de rentabilidad en general sin realmente especificar si estamos hablando de rentabilidad neta o rentabilidad bruta.

Habitualmente en los productos financieros siempre se habla de rentabilidad bruta que es lo que nos produce ese proyecto. Aunque todos sabemos que luego Hacienda en nuestra declaración de la renta nos aplicará impuestos por nuestras ganancias patrimoniales.

La primera falta de rigor es pensar que se puede calcular la rentabilidad neta general, dado que no a todos se nos aplican los mismos coeficientes o incluso se pueden tener regímenes diferentes por nuestra situación. Si somos extranjeros por ejemplo tendremos diferentes posibilidades.

Cuando en capital riesgo se habla de rentabilidad por ejemplo se habla siempre de rentabilidades brutas, cuando K-Fund publica su rentabilidad no lo hace después de impuestos. De hecho si tenemos mucho éxito en alguna operación puede ser que tengamos que pagar incluso por encima de un 40%. Sin embargo cuando se habla de rentabilidades no se detrae ese porcentaje cuando se habla de la rentabilidad del fondo. Es la práctica habitual en este tipo de productos financieros. En los depósitos también se realiza una retención.

En Housers una parte de la rentabilidad del producto se le aplican retenciones que luego no habrá que pagar a Hacienda. Por ese motivo hablar de rentabilidades neta no parece justo para compararlo con otro tipo de inversiones.

ImpuestosIRPF

RENTABILIDAD REAL

Las rentabilidades estimadas que se publican en la plataforma son una estimación bajo una serie de parámetros. En ese sentido igual que cuando se habla de rentabilidades de la Renta Variable se hablan de rentabilidades históricas, Housers ofrece un calculo similar.

Pero la rentabilidad real total del proyecto solo se sabe al final del proyecto.

La rentabilidad de Alquiler si se sabe una vez que se alquila el proyecto y habitualmente coincide con la estimada. Incluso en algunos proyectos hemos visto como se ha subido el alquiler a los inquilinos. No obstante este rentabilidad depende de los meses que este alquilado el inmueble salvo que haya algún contrato de largo plazo. Es decir si se va el inquilino probablemente haya unos meses sin rentabilidad por alquiler. También habrá que contabilizar para la rentabilidad el tiempo hasta que se alquila por primera vez, que en alguna ocasión se retrasa más por tener reformas.

Todo estas situaciones son habituales en inversiones inmobiliarias cuya rentabilidad se obtiene de alquilar el inmueble. Podría pasar que se tuviera que rebajar el alquiler, pero siempre se encuentran precios de alquiler si se baja el precio.

La rentabilidad de la venta depende del tiempo que se necesite para venderla. El precio de venta está fijado y generalmente suele estar por encima de los precios de mercado. En algunas ocasiones se quiere vender un 20% por encima del precio de mercado. Se estimaban 5 años para la venta pero algunos proyectos se han vendido en 2 años por lo que la rentabilidad será más alta. Por contra si el piso no llega nunca a alcanzar ese precio podría no haber rentabilidad y en algún momento todos los inversores deberían decidir vender.

En algunos proyectos que cuenta con incidencias es cierto que algunos proceso se están dilatando pero es un porcentaje pequeño dentro de la plataforma.

Por tanto en Housers las rentabilidades son expectativas y la realidad es que las que se han vendido y gracias al momento del sector inmobiliario han estado por encima de lo calculado.

VEREDICTO

Podremos afirmar que la rentabilidad puede estar o no  mejor que la rentabilidad que consiguen otros profesionales pero es totalmente falso que el proyecto de menos rentabilidades de lo esperado de ese orden. En general las rentabilidades están en el entorno de lo esperado incluso un poco por encima.

 Es la falta de rigor profesional o el desconocimiento (en parte por la complejidad) de las personas que escriben estos artículos lo que explica estas afirmaciones falsas.

Algunos supuestos expertos inmobiliario no dan crédito a estas rentabilidades que ya han demostrado las primeras promociones.

IdealistaNews

Cuando lo cierto es que la rentabilidad directa en muchos casos incluso están por encima de estos números cuando se encuentran oportunidades con precios con mucho descuento. La realidad es que muchos expertos inmobiliarios tienen rentabilidades superiores. Es posible incluso encontrar a préstamos a promotores del orden del 12% con garantía hipotecaria. La única diferencia es que Housers está democratizando ese tipo de inversiones que por supuesto tienen riesgo asociado.

Seguiremos esta serie de artículos sobre Housers para dar más luz sobre este tipo de inversiones y seguiremos contestando todas estas afirmaciones sin rigor que aparecen en medios que sonrojarían a cualquier profesional de finanzas.

*Disclaimer: este artículo de opinión se ha elaborado con propósito informativo e íntegramente por el equipo  editorial de Bolsa.com y es independiente de la relación publicitaria con el Grupo Destacado de Housers Global Properties SL en nuestro site.

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